sahibinden.com, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) iş birliğiyle hazırlanan “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü” Temmuz raporunda kiralık ve satılık konut piyasasındaki değişimler mercek altına alındı. Rapora nazaran kiralık konutlarda hareketlilik sürerken, satılık konut talebinde düşüş devam ediyor.
Emlak piyasasının nabzını tutan sahibinden.com, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırladığı “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporunun yenisini yayınlandı. Haziran ayındaki uzun bayram tatilinin, konut piyasasının olağan eğilimi dışında bir ölçü yavaşlamasına sebep olduğu görülüyor. Rapora nazaran, konut talebi endeksi Mayıs ayına kıyasla yüzde 6,3 düşmüştür. Konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlediğimiz satılan konutların satılık ilan sayısına oranının ülke geneli ile İstanbul’da artarken Ankara ve İzmir’de düştüğü görülüyor. Ayrıyeten, İstanbul ilçelerinde kira artışlarında gözlemlenen farklılaşma da zelzele riski algısının besbelli bir tesire sahip olmadığını gösteriyor.
Konut piyasasında bir öbür canlılık ölçütü olarak kullanılan satılık konut ilanlarının ne kadar mühlet yayında kaldıklarını gösteren, kapatılan ilan yaşı geçen aya kıyasla ülke genelinde ve üç büyükşehirde artmıştır.
Konut satış fiyatlarında artış suratı düşmeye devam ediyor
Satılık konut fiyatlarındaki yıllık artış oranının geçen üç ay olduğu üzere Türkiye genelinde düşmesi dikkat çekiyor. Mayıs’ta yüzde 89,1 olan yıllık fiyat artışı haziranda yüzde 86,5’e gerilemiştir. Mayıs ayındaki bedellerle kıyaslandığında, satılık konut cari fiyatlarındaki yıllık artış oranının İstanbul’da ve Ankara’da düştüğü, İzmir’de ise yükseldiği görülüyor. (Şekil 1).
Şekil 1: Türkiye ve üç büyük vilayette satılık konut ilan fiyatlarının yıllık değişimi (%)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Büyükşehirlerde konut satış fiyatları artışlarında farklılık
İlan satış fiyatları Haziran ayında da geçen yılın tıpkı ayına kıyasla bütün büyükşehirlerde artmıştır. (Tablo 1) Satılık konut m2 fiyatlarında en süratli artışın görüldüğü vilayetler: Malatya yüzde 110,9, Van yüzde 109,5, Ordu yüzde 109, Manisa yüzde 105,9 ve Eskişehir yüzde 105 olarak gözlemlenmiştir. En düşük artışların görüldüğü vilayetler ise Muğla yüzde 76,3, Kayseri yüzde 73,7, İstanbul yüzde 72,1, Şanlıurfa yüzde 67,6 ve Diyarbakır yüzde 63 olmuştur.
Tablo 1: En yüksek ve en düşük yıllık satılık ilan fiyatı değişimlerinin yaşandığı iller- 2023 Haziran
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Ankara’daki satılan konut sayısının satılık ilan sayısına oranında besbelli düşüşe geçti
Satılan konutların toplam satılık ilan sayısına oranı geçen aya kıyasla Ankara’da 1 puan, İzmir’de 0,1 puan düşmüş, İstanbul’da ise 0,1 puan artmıştır (Şekil 2). Haziran ayının datalarına nazaran satılan konutların toplam satılık ilan sayısına oranı İstanbul’da yüzde 4,1 Ankara’da yüzde 4,7, İzmir’de ise yüzde 3,8 olmuştur.
Şekil 2: Üç büyük vilayette satılan konut sayısının satılık konut ilan sayısına oranı (%)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Kiralık konut piyasasında yükselme işaretleri
Kiralık konut talep göstergesi ise Mayıs’a kıyasla yüzde 12,3 artmış, geçen yılın birebir ayına kıyasla değişmemiştir. Kiralık konut piyasasında bir canlılık göstergesi olarak kullanılan, kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde artmıştır.
Kiralık konut piyasasında mevsimsel tesirin sonuçları
Kiralık konut piyasasında talebin değerli bir özelliği de mevsimsel tesire açık olması olarak ölçülüyor. Nisan ve Eylül ayları ortasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle vilayet değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin tesirli oldukları düşünülüyor.
Mayıs ayında besbelli bir artış gösteren kiralık konut talep endeksi Haziran’da da kıymetli bir artış kaydetmiştir. Kiralık konut talep endeksi Mayıs’tan Haziran’a yüzde 12,3 yükselmiştir. Bununla birlikte, kiralık konut talebinin geçen yılın Haziran ayına kıyasla değişmediği gözlemlenmiştir.
Türkiye genelinde kiralanan konut sayısının kiralık konut ilan sayısına oranı da geçtiğimiz ay olduğu üzere yükselmiş, kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı haziranda 0,6 puan artarak yüzde 21,6 olmuştur. (Şekil 3 üst panel) Mayıs’tan Haziran’a bu değişimin ayrıntıları incelendiğinde kiralık ilan sayısının yüzde 5,8, kiralanan konut sayısının ise yüzde 8,6 arttığı görülmektedir. Son iki ayda hem kiralık ilan sayısının hem de kiralanan konut sayısının artması kiralık konut piyasasında canlanma belirtileri olarak gösteriliyor.
Şekil 3: Türkiye genelinde kiralanan konut sayısının kiralık konut ilan sayısına oranı (%) (üst panel), kiralık ve kiralanan konut sayısı (Bin Adet) (alt panel)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Kiralanan konut sayısının kiralık konut ilan sayısına oranı üç büyükşehirde arttı
Kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı üç büyükşehirde yükselmiştir (Şekil 4). Bu oran Haziran’da İstanbul’da ve İzmir’de 0,8 puan, Ankara’da ise 0,2 puan artmıştır. Son bilgilere nazaran kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı İstanbul’da yüzde 19,5, Ankara’da yüzde 26, İzmir’de ise yüzde 15,9 olmuştur.
Şekil 4: Üç büyük vilayette kiralanan konut sayısının kiralık konut ilan sayısına oranı (%)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
İstanbul ilçelerinden kira artışında rekor kıranlar: Adalar ve Şile
Deprem riski algısının ilçe satılık konut piyasalarında gözlemlenen bariz fiyat tesiri kiralık konut piyasalarında da gözlemlenmektedir. İstanbul ilçelerinde Ocak ve Haziran aylarındaki ortalama kiralık m2 konut fiyatları yüzde 55,6 artmıştır. (Tablo 2) En yüksek kira artışları yüzde 132,3 ile Adalar ve yüzde 127,7 ile Şile’de gerçekleşirken en düşük kira artışları yüzde 7,7 Beyoğlu ve yüzde 5,9 ile Kağıthane olmuştur. Bununla birlikte tarihî ilçe kira düzeyleri, ilçelere mahsus aktüel kiralık konut arz ve talebi üzere başka faktörlerin de kira artışlarında zelzele riski algısına kıyasla daha tesirli oldukları yorumu çıkarılmaktadır.
Tablo 2: İstanbul’un ilçelerindeki 2023 Ocak-Haziran ortasındaki fiyat değişimleri
