Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) 2023 Mayıs’a ait Kiralık Konut Piyasası Görünümü araştırmasını yayımladı. Buna nazaran, ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatındaki yıllık artış oranı mayısta yüzde 101 oldu. Böylelikle nisan ayında yüzde 117 olan yıllık kira fiyatlarının yıllık artış oranı mayısta yüzde 101’e gerilemiş oldu. Uzmanlar fiyat artış suratının düştüğüne lakin fiyatların hala çok yüksek olmasından ötürü insanların kiralık konut bulmakta zorlandığını söylüyor.
Mayıs ayında ülke genelindeki ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatı 113,2 TL’ye yükseldi. Yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 109,4, Ankara’da yüzde 192,2, İzmir’de ise yüzde 150 olarak öne çıktı. Ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatları İstanbul’da 140,2 TL, Ankara’da 93,7 TL, İzmir’de ise 112,5 TL’ye yükseldi.
“KİRA FİYATLARININ ARTIŞ SURATI DÜŞTÜ”
Son devirlerde kira fiyatlarının artmaya devam ettiğini fakat artış suratında düşüş yaşandığını söyleyen Tüm Teşebbüsçü Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) İdare Heyeti Üyesi Dr. Mustafa Koçak, “Kiralık konut fiyatlarının geçtiğimiz devirlerde çok artması insanların alım gücünü düşürmüştür, bu olağanda fiyatları aşağı taraflı hareket ettirmesi gerekirken, enflasyonun varlığı fiyatların üst istikametli hareket etmesini sağlamıştır. Tabi bu da artış suratının azalmasına sebep olmuştur. Yeniden birebir araştırmaya bakıldığında, kiralık ilan yaşı ortalamasının arttığı görülmektedir. Bu da kiralık konutların artık daha uzun mühlet kiraya verilemediğini göstermektedir. Talep yüksek lakin kira ilan yaşı da yüksek. Bu gösteriyor ki, beşerler ilanlara girip bakıyorlar, konut arıyorlar, lakin kiralayamıyorlar” diye konuştu.
ARZ YÜZDE 9, TALEP YÜZDE 14,6 ARTTI
Araştırmaya nazaran. kiralık konut ilan sayısı geçen aya kıyasla ülke genelinde yüzde 9 (195 bin 482’den 213 bin 20’ye), İstanbul’da yüzde 5,2 (74 bin 204’ten 78 bin 37’ye), Ankara’da yüzde 24,9 (9 bin 197’den 11 bin 483’e), İzmir’de yüzde 10,5 (17 bin 921’den 19 bin 799’a) yükseldi. Kiralık konut talep endeksi nisandan mayısa yüzde 14,6 (184,7’den 211,7’ye) yükseldi. Öte yandan, kiralık konut talebinin geçen yılın mayıs ayına kıyasla da yüzde 3,8 daha yüksek olduğu belirtildi.
TÜRKİYE’DE EMLAK BALONU MU VAR?
Türkiye’de emlak balonu olup olmadığı konusunda kesin bir yanıt vermek güç. Zira emlak balonunu tanımlamak için kullanılan kriterler farklılık gösterebiliyor. Kimi uzmanlar, konut fiyatlarının 3 çeyrek boyunca %15 artması durumunda emlak balonundan bahsediyor. Kimileri ise fiyatların gelir düzeyine nazaran çok yüksek olduğunu ve gerçek pahasının çok üzerinde olduğunu savunuyor.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) bilgilerine nazaran, Türkiye’de konut fiyat endeksi 2022 yılında %29,7 arttı. Bu oran 2021 yılında %23,9, 2020 yılında ise %10,5 idi. Yani son üç yılda konut fiyatları ortalama %64 artmış oldu. Bu oran enflasyonun çok üzerinde bir artış manasına geliyor.
Konut fiyatları ile gelir düzeyi ortasındaki bağlantıyı ölçmek için kullanılan bir gösterge de konut fiyat/gelir oranıdır. Bu oran ne kadar yüksekse, konut almak o kadar zorlaşıyor demektir. Türkiye’de bu oranın 2022 yılı sonunda ortalama 12 olduğu kestirim ediliyor. Yani bir kişinin gelirinin tamamını konuta harcaması durumunda, bir konut alabilmesi için 12 yıl çalışması gerekiyor. Bu oran OECD ülkelerinde ortalama 6 civarında.
Bu datalara bakarak Türkiye’de emlak balonu olduğunu söylemek mümkün olabilir. Lakin bu balonun ne vakit patlayacağı yahut patlayıp patlamayacağı konusunda kesin bir varsayım yapmak sıkıntı. Zira emlak balonunun patlaması için bir tetikleyici faktörün olması gerekiyor. Bu faktör şu anda muhakkak değil.
